Egis trabaja con hospitales para generar valor a partir de sus activos inmobiliarios. Entre los hospitales con los que hemos trabajado se encuentran la APHM de Marsella, el CHU de Amiens, el CHU de Toulouse y la APHP de París. Estas intervenciones se producen a menudo en paralelo con misiones centradas en la estrategia inmobiliaria o en el marco de nuevos proyectos. A lo largo de estas intervenciones, hemos aprendido cuatro lecciones principales.
Care City | Hospitales y renovación: ¿qué hacer con los antiguos hospitales de las ciudades?
Publicado 10.07.24
5 minutos leídos
Lección 1: convertir una dirección fuerte en un inmueble único
Los inmuebles en cuestión tienen a menudo una importancia excepcional, y los proyectos de rehabilitación deben ser capaces de transformar un lugar emblemático con fuertes asociaciones emocionales (nacimiento, enfermedad, muerte) para el público en un nuevo destino urbano.
Los emplazamientos hospitalarios son singulares en muchos aspectos. Ningún otro tipo de edificio reúne tanta complejidad en un mismo lugar, con una multiplicidad de factores - técnicos (servicios públicos, contaminación, diversidad de tipos de edificios, etc.), políticos (patrimonio, servicio público, salud), modelos de ocupación del suelo (ocupación temporal, o fronteras blandas entre el dominio público y la propiedad hospitalaria), organizativos (gobernanza, organización y coordinación de servicios internos y externos) - en juego.
Los hospitales también tienen un marcado carácter urbano: son híbridos que dan cabida tanto a la esfera pública como a la privada. Pública, porque son instalaciones de primera importancia, como atestiguan su tamaño y visibilidad. Pero también privados, porque nunca son totalmente permeables al ámbito público: en general funcionan con sistemas de control de acceso y son lugares donde reinan la tranquilidad y la discreción; y a menudo parecen laberintos para quienes no trabajan allí a diario.
Sea cual sea el tipo de edificio del que hablemos -una imponente enfermería del centro de la ciudad o un edificio más moderno y menos notable (aunque para algunos amantes de la arquitectura eso de «menos notable» es discutible)-, convertir un antiguo hospital en otra cosa no es tarea fácil. Y el programa de desarrollo debe reflejar la complejidad de la transformación y la historia que encierra el lugar.
A menudo, los solares en cuestión ocupan varios miles de metros cuadrados, el tamaño de todo un barrio nuevo. Los contextos urbanos dinámicos deben ser capaces de absorber desarrollos de estas dimensiones. Por tanto, para convencer y motivar a los promotores, el programa de rehabilitación y el modelo de inversión también deben ser excepcionales para compensar la dificultad (y los costes) de la transformación.
Se han desplegado diversas estrategias en este sentido, con distintos grados de éxito. ¿Qué importancia tiene lo «excepcional»? ¿Cómo «llenar» el solar sin crear nuevas fronteras en torno al nuevo barrio, pero al mismo tiempo sin convertirlo en un descampado? Puede resultar difícil encontrar el equilibrio adecuado. En Lyon, el antiguo hospital de Debrousse se transformó en un complejo residencial de lujo, aprovechando al máximo la arquitectura y el paisaje existentes.
Como nueva dirección, el complejo Debrousse conserva algunas de sus asociaciones «hospitalarias» en forma de inclusividad social. El modelo Debrousse es cada vez más emulado por los hospitales, enfrentados a la creciente escasez de infraestructuras sanitarias dedicadas y a la infrafinanciación por parte de los poderes públicos. Algunos hospitales optan por reconvertirse en torno a la formación, el internamiento inclusivo (residencias intergeneracionales, residencias para mayores independientes), la medicina de orientación social (colocación de profesionales liberales, centros de recuperación y reinserción, hospicios para ancianos, etc.), la economía relacionada con la salud (aldeas de creación de empresas, viveros de empresas, tecnología terciaria como servicios de laboratorio, I+D, etc.). En general, todos reflejan una preocupación por integrar el emplazamiento en el tejido urbano de manera respetuosa con el medio ambiente.
Lección 2: el valor es un concepto relativo
La cuestión del valor del patrimonio hospitalario es compleja, ya que este valor es simbólico en más de un sentido.
En primer lugar, es simbólico en el sentido de que, aunque no sea demasiado elevado, los numerosos factores antes citados (técnicos, servicios, contaminación, patrimonio, etc.) inflan rápidamente los costes de rehabilitación y reestructuración de estos sitios, reduciendo las ganancias potenciales. Desde un punto de vista retrospectivo, algunos yacimientos tienen incluso un valor teórico negativo.
También es simbólico en el sentido de que los consorcios hospitalarios se resisten a vender sus terrenos e inmuebles, cuya aura de invendibilidad se deriva del hecho de que fueron adquiridos en interés público, o fueron fruto de donaciones. En cualquier caso, encarnan una larga historia. De ahí la disposición a defender el valor que representa el patrimonio hospitalario, aunque los ingresos potenciales sean ínfimos en comparación con las gigantescas necesidades presupuestarias de un hospital en funcionamiento y de los programas de inversión.
Y el valor es simbólico también en un tercer sentido, ya que es vulnerable a las fijaciones y tensiones que suelen surgir cuando el hospital y la administración pública no se ponen de acuerdo sobre los planes de inversión.
Lección 3: la convergencia de puntos de vista es primordial
Además de un programa atractivo, el éxito de una remodelación a escala de un emplazamiento hospitalario depende de la capacidad de conseguir que las autoridades locales se comprometan con los beneficios que se esperan de la operación.
Dada la naturaleza urbana de los emplazamientos hospitalarios, ello requiere un diálogo con varias comunidades de partes interesadas.
Las oficinas de urbanismo en primer lugar, y las autoridades públicas en general. El diálogo con las autoridades públicas puede ser a la vez «amistoso» (ambas partes se enfrentan a problemas financieros y operativos similares) y «hostil» (cuando el proyecto de remodelación se elabora a toda prisa y está mal integrado).
Para asegurarse de que un proyecto se ajusta a las orientaciones urbanísticas locales y, más en general, para liberar al hospital del riesgo financiero, a veces las autoridades locales compran el solar. Se trata de una estrategia agresiva, aplicada a menudo tras difíciles negociaciones entre el hospital y la administración local, y no siempre es la más sensata. Conseguir el alineamiento de las autoridades y el hospital requiere una negociación previa sobre los puntos clave del proyecto: tema dominante, densidad de ocupación y modelo de ingresos, hitos clave del proyecto en relación con otros grandes proyectos, método de trabajo, designación de operadores privados y responsables políticos, etc. A pesar de todo, nuestra experiencia demuestra que los proyectos tienen éxito cuando se tratan como grandes proyectos regionales, es decir, gestionados como una asociación, al más alto nivel, incluso cuando la autoridad local no ha comprado el emplazamiento.
En segundo lugar, el consejo de administración del hospital debe entablar un diálogo con la comunidad de cuidadores. En muchos casos, esta comunidad está firmemente comprometida con la defensa de los activos sanitarios. Al verse con un poder de negociación mermado por otros motivos, el personal asistencial invoca fácilmente la cuestión del patrimonio como forma de defender sus puestos de trabajo. La implicación de este colectivo es especialmente importante desde el principio del proyecto.
Por último, de manera más convencional pero no por ello menos difícil, el diálogo con los ocupantes de los inmuebles hospitalarios (asociaciones de acogida, otros inquilinos, titulares de permisos de ocupación temporal), los copropietarios, los vecinos y el público en general es otro elemento importante del proceso de remodelación.
Lección 4: los grandes dominan el sector
Por último, varios factores -el tamaño de las obras, la necesidad de coherencia con el tejido urbano circundante, el coste de la rehabilitación- favorecen a los contratistas capaces de realizar un proyecto llave en mano. Es el caso, por citar sólo dos ejemplos, de Vinci en el proyecto Debrousse en Lyon, y de Eiffage en el proyecto Hôtel-Dieu. Pero también se puede movilizar a los operadores públicos locales para realizar este tipo de proyectos, como en Amiens, o con SACVL en el barrio de Antiquaille en Lyon. El éxito de la reconversión de estos lugares emblemáticos depende, pues, del saber hacer (¡y de los medios!) de los grandes actores del sector del desarrollo y de su implicación como socios de las autoridades locales y de los propietarios de hospitales.
Un nuevo enfoque del alojamiento de cuidadores en el GHPSJ
De 2017 a 2019 actuamos como consultores del Groupe Hospitalier Paris Saint Joseph (GHPSJ) sobre la viabilidad técnica, política, jurídica y financiera de la reurbanización del patrimonio inmobiliario del Grupo. Pusimos nuestra experiencia al servicio de las operaciones de mejora del terreno del fondo hospitalario preparando y organizando una licitación.
El objetivo principal era mejorar las condiciones de alojamiento del personal sanitario mediante la reurbanización de terrenos infrautilizados. El proyecto respondía a una doble finalidad: generar ingresos adicionales para financiar los proyectos hospitalarios de la Fundación y satisfacer las necesidades de alojamiento del personal asistencial. Supone una inversión de 10 millones de euros para 2.500 m² de superficie.
Dadas las dificultades que plantea un emplazamiento restringido tanto físicamente como por las normas impuestas por el plan de desarrollo urbano local, hemos optado por una densidad de ocupación acorde con un alojamiento de alta calidad, dejando al mismo tiempo espacio para usos relacionados con las instalaciones hospitalarias vecinas. Hemos escalonado el proyecto teniendo en cuenta el equilibrio económico y las condiciones del mercado, y hemos consultado a promotores e instituciones de financiación sobre dos escenarios: rehabilitación de los edificios existentes o demolición-reconstrucción.
El proyecto exigía una compleja coordinación de factores técnicos, políticos, de mercado, normativos, financieros e inmobiliarios. Después preparamos un paquete de desarrollo y jurídico para garantizar el éxito de las consultas con los promotores: respetando al mismo tiempo los deseos de la Fundación de seguir siendo propietaria a largo plazo del solar, y su deseo de ofrecer un alojamiento de calidad a su personal.
Rose MegardDirector de Estrategia - Consultoría y Operaciones
Etiquetas de Insights.
Suscríbete
Suscríbase a nuestro boletín para recibir las últimas y mejores noticias y opiniones de Egis. Está libre de spam.